집이나 땅을 팔 때 내야 하는 양도소득세를 바로 계산합니다. 판 값, 산 값, 필요경비, 산 날과 판 날만 넣으면 1세대 1주택 12억원 비과세, 장기보유특별공제, 보유기간별 세율, 조정대상지역 다주택 중과, 지방소득세까지 반영한 금액이 나옵니다.
계산 기준: 소득세법 제55조(기본세율 6~45%), 제89조·제95조(1세대 1주택 비과세와 12억원 초과분 과세, 장기보유특별공제 표1·표2), 제103조(기본공제 250만원), 제104조(단기 보유 세율, 비사업용 토지, 조정대상지역 다주택 중과), 지방세법(양도소득분 지방소득세 10%). 2026년 9월 양도분 기준입니다. 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝나 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다. 2026년 8월 발표된 세법개정안(2027년 이후 양도분)은 국회를 통과하지 않아 넣지 않았습니다.
01계산 순서
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| 양도차익 | 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 |
| 과세 양도차익 | 1세대 1주택이 12억원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 – 12억원) ÷ 양도가액 |
| 양도소득금액 | 과세 양도차익 – 장기보유특별공제 |
| 과세표준 | 양도소득금액 – 기본공제 250만원(한 해 한 번) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(보유기간·주택 수에 따라) |
| 지방소득세 | 산출세액의 10% |
02양도소득세 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
03보유기간과 자산별 세율
| 자산 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 토지·건물(주택 외) | 50% | 40% | 기본세율 |
| 비사업용 토지 | 50%와 비교 | 40%와 비교 | 기본세율 + 10%p |
| 조정대상지역 2주택 | 70%와 비교 | 60%와 비교 | 기본세율 + 20%p |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 70%와 비교 | 60%와 비교 | 기본세율 + 30%p |
‘비교’라고 적힌 칸은 두 세율로 각각 계산해 더 큰 세액을 냅니다. 보유기간은 취득일 다음 날부터 양도일까지 셉니다. 2024년 3월 15일에 샀다면 2026년 3월 15일에 2년이 차므로, 경계에 걸리는 날짜라면 며칠 여유를 두는 편이 안전합니다.
04장기보유특별공제
3년 이상 가진 토지·건물(주택 포함)은 양도차익에서 일정 비율을 뺍니다. 분양권, 미등기 자산, 조정대상지역 중과 주택은 받지 못합니다.
| 보유기간 | 표1 (일반) | 표2 보유 (1세대 1주택) | 표2 거주 (1세대 1주택) |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | 없음 | 없음 | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20%부터 해마다 2%p | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표2는 12억원을 넘는 1세대 1주택을 2년 이상 거주했을 때만 씁니다. 보유 공제와 거주 공제를 더해 최대 80%입니다. 1세대 1주택이라도 실제로 산 기간이 2년이 안 되면 표1(최대 30%)을 씁니다.
051세대 1주택 12억원 넘을 때
양도가액이 12억원 이하면 세금이 없고, 넘으면 넘은 비율만큼만 과세합니다. 예를 들어 15억원에 팔아 양도차익이 7억 7,000만원이면 7억 7,000만원 × (15억원 – 12억원) ÷ 15억원 = 1억 5,400만원만 과세 대상입니다. 여기서 10년 보유·10년 거주로 80%를 빼면 과세표준 2,830만원, 양도소득세 298만 5,000원, 지방소득세를 더해 328만 3,500원입니다.
06다주택자 중과 (2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용)
조정대상지역 주택을 팔 때 세대가 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 2022년 5월부터 이어진 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고 계약했다면 잔금 기한(강남·서초·송파·용산 주택은 2026년 9월 9일, 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 주택은 2026년 11월 9일)까지 양도할 때 유예를 적용받습니다.
조정대상지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 지정은 바뀔 수 있으니 팔기 전에 국토교통부 공고로 확인하세요. 수도권·광역시·세종시 밖의 기준시가 3억원 이하 주택, 요건을 갖춘 장기임대주택, 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 일시적 2주택으로 비과세를 받는 종전주택 등은 중과에서 빠집니다.
07계산 예시
| 상황 | 장기보유특별공제 | 과세표준 | 양도소득세 | 지방소득세 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 15억원 양도, 7억원 취득, 경비 3,000만원, 10년 보유·거주 | 80% | 2,830만원 | 298만 5,000원 | 328만 3,500원 |
| 1주택 20억원 양도, 10억원 취득, 6년 보유·1년 거주 | 12% | 3억 4,950만원 | 1억 1,386만원 | 1억 2,524만 6,000원 |
| 비조정지역 2주택 중 1채 10억원 양도, 6억원 취득, 경비 2,000만원, 5년 보유 | 10% | 3억 3,950만원 | 1억 986만원 | 1억 2,084만 6,000원 |
| 조정대상지역 2주택 중 1채, 위와 같은 금액 (중과) | 0% | 3억 7,750만원 | 2억 56만원 | 2억 2,061만 6,000원 |
| 토지 8억원 양도, 3억원 취득, 20년 보유 | 30% | 3억 4,750만원 | 1억 1,306만원 | 1억 2,436만 6,000원 |
모두 2026년 9월 30일 양도로 가정하고, 이 계산기로 낸 값입니다. 조정대상지역 중과 예시는 같은 금액인데 세금이 약 1억원 더 나옵니다.
08신고 기한과 주의할 점
예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에
9월 30일에 잔금을 받았다면 11월 30일까지 홈택스에서 예정신고하고 납부합니다. 1세대 1주택 비과세라도 12억원을 넘으면 신고해야 합니다. 한 해에 두 번 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙습니다.
이 계산기로 안 되는 경우
부담부증여, 배우자·직계존비속에게 증여받은 자산의 이월과세, 조합원입주권의 관리처분인가 전후 안분, 8년 자경농지 감면, 상생임대주택 특례처럼 계산 방식이 따로 있는 경우는 세무사 확인이 필요합니다. 2027년 이후 양도분은 국회에서 확정되는 세법개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
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이 계산기는 매도 전 세금 규모를 가늠하는 용도입니다. 실제 신고는 홈택스 양도소득세 신고 화면이나 세무사를 통해 확정해 주세요.