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공동주택공시가격은 재산세와 종합부동산세 계산의 출발점입니다. 아파트·연립주택·다세대주택의 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 산정되며, 6월 1일 보유 현황에 따라 해당 연도의 보유세 납세의무자가 정해집니다.
시세가 같은 주택이라도 공시가격, 소유자 수, 보유 주택 수, 연령, 실제 거주기간에 따라 세액은 달라집니다. 2026년 보유세를 판단할 때에는 공시가격 열람 결과와 6월 1일 기준 소유관계가 핵심 자료가 됩니다.
공동주택공시가격 산정 기준과 일정
공동주택공시가격은 국토교통부장관이 공동주택의 적정가격을 조사·산정해 공시하는 가격입니다. 대상에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 포함되며, 토지와 건물을 따로 평가하는 방식이 아닌 주택 전체를 기준으로 가격이 정해집니다.
정기 공시의 기준일은 매년 1월 1일입니다. 통상 3월경 공시가격안 열람 및 의견제출 기간이 운영되고, 4월 말 공동주택가격이 결정·공시됩니다. 주소 변경이나 멸실 이력이 있는 주택은 공시기준일 검색을 선택해 변경 전 주소로 조회할 수 있습니다.
공시가격 열람은 부동산공시가격 알리미에서 시·도, 시·군·구, 도로명 또는 단지명, 동·호수를 입력하는 방식으로 진행됩니다. 동일 단지라도 동·층·전용면적·향에 따라 공시가격이 다르므로 정확한 동·호수 선택이 필요합니다.
공시가격은 매매계약서상 거래금액이나 실거래가와 동일한 수치가 아닙니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금 등 여러 행정 분야에서 활용되는 법정 가격입니다.
6월 1일 재산세 납세의무 기준
재산세는 매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 과세됩니다. 5월 31일에 주택을 매도하고 소유권 이전이 끝났다면 매수인이 납세의무자가 되며, 6월 1일 이후 매도한 경우에는 원칙적으로 매도인에게 해당 연도 재산세가 부과됩니다.
매매계약에서 재산세를 정산하는 약정을 두는 사례가 많지만, 지방자치단체의 고지 대상은 6월 1일 공부상 소유자입니다. 계약 당사자 사이의 정산 약정은 세무서나 지방자치단체의 납세의무 판정과 별도로 적용됩니다.
주택 재산세는 통상 7월과 9월에 나누어 부과됩니다. 연세액이 20만 원 이하이면 7월에 전액이 고지되고, 20만 원을 초과하면 7월과 9월에 각각 절반씩 부과되는 구조입니다.
공동명의 주택은 각 지분별로 재산세가 산정됩니다. 부부가 50%씩 공동 소유한 주택이라면 공시가격을 지분 비율로 나눠 각자의 과세표준과 세액을 계산합니다.
재산세 고지서에는 재산세 외에 지역자원시설세와 지방교육세가 포함될 수 있습니다. 고지서의 총 납부세액은 재산세 본세만으로 구성되지 않으므로 세목별 금액을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
재산세 과세표준과 세율 계산식
주택 재산세의 과세표준은 공동주택공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱해 계산합니다. 공시가격이 10억 원인 1주택의 과세표준은 6억 원입니다.
1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택에는 특례세율이 적용됩니다. 과세표준 6,000만 원 이하는 0.05%, 6,000만 원 초과 1억 5,000만 원 이하는 0.1%, 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하는 0.2%, 3억 원 초과 6억 원 이하는 0.35%, 6억 원 초과분은 0.4% 세율이 적용됩니다.
| 과세표준 구간 | 1세대 1주택 특례세율 | 일반 주택 세율 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.05% | 0.1% |
| 6,000만 원 초과 1억 5,000만 원 이하 | 0.1% | 0.15% |
| 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 | 0.2% | 0.25% |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 0.35% | 0.4% |
| 6억 원 초과 | 0.4% | 0.4% |
공시가격 12억 원인 1세대 1주택을 가정하면 과세표준은 7억 2,000만 원입니다. 특례세율에 따라 산출한 재산세 본세는 약 154만 원이며, 지방교육세와 지역자원시설세, 세부담 상한 적용 여부에 따라 최종 고지액은 달라집니다.
재산세에는 세부담 상한이 적용됩니다. 1세대 1주택 기준으로 공시가격 3억 원 이하는 직전 연도 대비 105%, 3억 원 초과 6억 원 이하는 110%, 6억 원 초과 주택은 130%가 상한입니다. 공시가격 상승 폭이 큰 해에도 세액 인상분은 상한 범위에서 제한됩니다.
종합부동산세 과세대상 구분 기준
종합부동산세는 개인별 주택 공시가격 합계가 공제금액을 초과할 때 과세됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원을 기본공제하며, 일반 개인은 주택 공시가격 합계 9억 원을 공제합니다.
공동주택공시가격 12억 원인 1세대 1주택자는 현행 기준상 종합부동산세 과세표준이 발생하지 않습니다. 공시가격 15억 원 주택은 12억 원을 공제한 3억 원에 공정시장가액비율 60%를 적용해 1억 8,000만 원이 과세표준 계산의 기초가 됩니다.
종합부동산세 산출 과정에서는 재산세 중복분을 조정하는 재산세액 공제가 적용됩니다. 고령자 세액공제, 장기보유 세액공제, 세부담 상한도 최종 납부세액에 영향을 줍니다.
1세대 1주택자의 고령자 세액공제율은 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%입니다. 장기보유 세액공제는 보유기간에 따라 적용되며, 고령자 공제와 합산한 세액공제율은 현행 제도에서 최대 80%입니다.
2026년 세제개편안에는 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 14억 원으로 높이는 방안이 담겼습니다. 해당 내용은 법률 개정과 시행 시점이 확정되어야 실제 과세에 적용됩니다.
같은 개편안에는 종합부동산세 세액공제 금액 한도를 2027년 최대 800만 원, 2028년 이후 최대 600만 원으로 두는 방안도 제시됐습니다. 2026년 9월 24일 기준으로는 정부안과 현행법을 구분해 세액을 판단할 필요가 있습니다.
부부 공동명의 1주택자는 개인별 기본공제 9억 원을 적용받아 합계 18억 원까지 공제 구조가 형성될 수 있습니다. 다만 1세대 1주택자 특례 선택, 고령자·장기보유 공제 적용 여부, 지분 비율에 따라 결과가 달라집니다.
공시가격 변동에 따른 세액 사례
공시가격이 9억 원에서 10억 원으로 상승한 1세대 1주택은 종합부동산세 과세 대상에 포함되지 않습니다. 재산세 과세표준은 5억 4,000만 원에서 6억 원으로 늘어나며, 세부담 상한과 부가세목을 반영한 실제 고지세액은 지방자치단체별 계산 결과로 확정됩니다.
공시가격 12억 원에서 15억 원으로 상승한 1세대 1주택은 재산세 증가와 종합부동산세 과세표준 발생이 동시에 나타날 수 있습니다. 종합부동산세는 기본공제 후 금액을 기준으로 계산하므로, 공시가격 상승분 전체에 세율을 곱하는 방식은 아닙니다.
| 구분 | 공시가격 10억 원 | 공시가격 12억 원 | 공시가격 15억 원 |
|---|---|---|---|
| 재산세 과세표준 | 6억 원 | 7억 2,000만 원 | 9억 원 |
| 1주택자 종부세 기본공제 | 12억 원 | 12억 원 | 12억 원 |
| 종부세 과세표준 산정 기초 | 0원 | 0원 | 1억 8,000만 원 |
표의 종합부동산세 과세표준 산정 기초는 공시가격에서 12억 원을 차감한 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용한 금액입니다. 실제 납부세액에는 세율, 재산세액 공제, 연령·보유기간 공제, 세부담 상한이 반영됩니다.
2주택 이상 보유자는 모든 주택의 공시가격 합계를 기준으로 종합부동산세 과세 여부를 판단합니다. 조정대상지역 지정 여부, 주택 수 산정 특례, 상속주택·지방 저가주택 예외 규정 등은 보유 형태별 검토가 필요합니다.
공시가격 열람과 이의신청 절차
공동주택공시가격 열람은 부동산공시가격 알리미의 공동주택 가격 열람 메뉴에서 가능합니다. 열람 화면에서는 해당 연도 가격과 과거 연도 가격을 조회할 수 있어 공시가격 상승률과 보유세 변동 원인을 확인하는 데 활용됩니다.
공시가격안에 의견이 있는 소유자와 이해관계인은 열람 기간에 의견을 제출할 수 있습니다. 결정·공시 후에는 정해진 기간 내 이의신청 절차가 운영되며, 의견제출과 이의신청 모두 가격 산정의 구체적 근거를 제시하는 방식이 필요합니다.
- 정확한 도로명주소와 동·호수
- 공시기준일 1월 1일 기준 주택 현황
- 면적·층·향·조망 등 가격 형성 요소
- 인근 유사 주택의 공시가격 자료
- 멸실·재건축·주소 변경 이력
공시가격에 대한 이의신청과 재산세 불복은 절차가 다릅니다. 공시가격 자체에 오류가 있다고 판단되면 공시가격 의견제출 또는 이의신청 절차를 검토하고, 재산세 고지 내용의 오류는 고지 지방자치단체의 이의신청·과세전적부심·심판청구 제도와 연결됩니다.
종합부동산세는 국세로 분류되며 국세청이 고지·징수합니다. 재산세는 지방세로서 시·군·구가 부과하므로 고지서 발행 기관과 불복 절차의 관할이 다릅니다.
보유세 고지 전 점검 항목
재산세 고지 전에는 6월 1일 기준 등기상 소유자, 주택 지분, 공시가격, 1세대 1주택 적용 요건을 점검합니다. 종합부동산세 대상 가능성이 있는 경우에는 동일 세대원 명의 주택과 상속주택, 분양권, 입주권의 보유 현황도 세법상 주택 수 산정 기준으로 검토됩니다.
고령자·장기보유 공제는 연령과 보유기간에 관한 사실관계가 기준입니다. 주민등록상 세대 구성, 취득일, 상속·증여 이력, 공동명의 여부에 따라 적용 요건이 달라질 수 있습니다.
공동주택공시가격은 재산세 과세표준과 종합부동산세 과세 대상 판단에 직접 반영됩니다. 공시가격 열람 결과, 6월 1일 소유 현황, 1세대 1주택 공제 요건을 기준으로 고지서 수령 전 예상 세액 범위를 산정할 수 있습니다.
공동주택공시가격 관련 주요 질문
Q. 공동주택 공시가격과 실거래가는 왜 차이가 납니까?
공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 공시되는 행정상 가격이며, 실거래가는 실제 계약 시점과 개별 거래 조건을 반영한 가격입니다. 거래 시점, 층·향, 내부 상태, 매도·매수 조건에 따라 실거래가는 공시가격과 차이가 발생합니다.
Q. 공시가격이 12억 원이면 종합부동산세가 전혀 없습니까?
1세대 1주택자가 해당 주택 1채만 보유하고 현행 기본공제 12억 원을 적용받는 경우 종합부동산세 과세표준은 발생하지 않습니다. 공동명의, 다주택, 세대 구성, 주택 수 산정 특례가 있으면 판단 결과가 달라질 수 있습니다.
Q. 부부 공동명의 주택의 재산세는 누가 납부합니까?
재산세는 각자의 소유 지분에 따라 각각 부과됩니다. 지분이 50%씩이면 공시가격의 절반을 각자의 과세표준 산정에 반영하며, 고지서도 지분 소유자별로 발급될 수 있습니다.
Q. 재산세 고지서의 금액이 예상보다 높으면 어떤 내용을 확인합니까?
공시가격, 과세표준 60% 적용 여부, 1세대 1주택 특례세율, 세부담 상한, 지역자원시설세와 지방교육세를 확인합니다. 소유권 변동이나 주택 용도 변경이 있었다면 6월 1일 기준 공부상 소유 현황도 검토 대상입니다.