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2026년 1월 1일 발생분부터 기준시가 12억 원 초과 주택을 2채 이상 보유한 임대인의 전세보증금도 간주임대료 과세 범위에 들어갑니다. 기존 3주택 이상 보유자 중심의 보증금 과세 기준에 고가주택 2채 보유 요건이 추가된 것입니다.
적용 대상은 보증금과 전세금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우입니다. 월세를 받지 않은 전세 계약이라도 계산된 금액이 주택임대소득 수입금액에 포함될 수 있습니다.
2026년 고가주택 2채 과세 요건
개정 규정은 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 2채 이상 보유한 사람에게 적용됩니다. 기준시가 12억 원 정액 주택은 고가주택 판정 대상에 포함되지 않으며, 12억 원을 초과한 주택부터 해당합니다.
종전에는 3주택 이상 보유자가 전세보증금 등을 받고 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우에 보증금 수입을 계산했습니다. 2026년부터는 고가주택 2채 이상 보유자가 받은 보증금도 과세 요건에 해당할 수 있습니다.
| 구분 | 2025년 귀속분까지 | 2026년 발생분부터 |
|---|---|---|
| 일반 주택 보증금 과세 | 3주택 이상 보유자 중심 | 3주택 이상 보유자 적용 |
| 고가주택 보증금 과세 | 별도 2주택 기준 없음 | 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 이상 |
| 보증금 합계 요건 | 3억 원 초과 | 3억 원 초과 |
| 신고 시기 | 다음 해 5월 | 2027년 5월 종합소득세 신고 |
과세 대상 여부는 임대차계약의 보증금 액수만으로 결정되지 않습니다. 보유 주택 수, 각 주택의 기준시가, 해당 연도 중 보증금 수령 기간, 보증금 합계액이 산정 요소입니다.
기준시가는 매매가격이나 공시가격과 동일한 개념이 아닙니다. 국세청이 고시한 주택 기준시가를 기준으로 판단하며, 공동주택과 단독주택의 조회 방식도 구분됩니다.
간주임대료 대상 주택 수 산정
주택 수는 원칙적으로 본인과 배우자의 보유 주택을 합산해 계산합니다. 부부가 각각 1채씩 보유한 경우에도 간주임대료 판정에서는 2주택 보유 상태가 될 수 있습니다.
공동소유 주택은 지분이 큰 사람의 주택으로 계산합니다. 지분이 같은 공동소유라면 각 공동소유자의 주택 수에 포함될 수 있으므로 지분비율과 임대수입 귀속관계를 계약서 및 등기자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 본인 명의 보유 주택
- 배우자 명의 보유 주택
- 공동소유 주택 지분
- 기준시가 12억 원 초과 여부
- 전세금 및 임대보증금 수령액
- 임대차 유지 일수
전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 적용됩니다. 다만 소형주택 요건을 벗어나면 주택 수에 포함됩니다.
보증금을 받는 주택의 수와 전체 보유 주택 수가 일치하지 않는 사례도 많습니다. 거주 중인 주택, 공실 주택, 무상사용 주택의 보유 현황도 주택 수 판정 자료에 포함될 수 있습니다.
고가주택 2채 요건은 주택별 기준시가 판정이 핵심입니다. 1채만 기준시가 12억 원을 초과하고 다른 1채가 12억 원 이하라면 이번 신설 기준에 해당하지 않습니다.
2채 모두 기준시가 12억 원을 초과하면 고가주택 2채 보유 요건이 성립합니다. 이 경우 전세보증금과 월세보증금을 합산해 3억 원 초과 여부를 계산합니다.
주택의 기준시가 변동으로 과세 대상 여부가 바뀔 수 있습니다. 계약 체결 당시의 거래가격보다 과세기간 중 적용되는 기준시가 자료가 판정에 직접 사용됩니다.
보증금 3억 원 공제 계산 방식
간주임대료는 보증금 합계액에서 3억 원을 공제한 후, 정해진 이자율과 임대일수를 반영해 산출합니다. 계산 과정에서 보증금 초과분 전체가 곧바로 임대소득으로 잡히는 구조는 아닙니다.
기본 계산식은 ‘(보증금 등 합계액 – 3억 원) × 60% × 적용이율 × 임대일수 ÷ 365일’입니다. 적용이율은 매년 기획재정부 고시로 정해지므로 신고 연도의 고시 이율을 사용합니다.
보증금 합계가 3억 원 이하이면 고가주택 2채 보유 요건이 있어도 전세보증금에 따른 수입금액은 산출되지 않습니다. 월세 수입은 별도 주택임대소득으로 계산됩니다.
예를 들어 보증금 합계가 8억 원이고 1년 내내 임대한 경우, 계산 대상 보증금은 5억 원입니다. 여기에 60%와 해당 연도 적용이율을 곱해 연간 수입금액을 산출합니다.
계약이 연중 시작되거나 종료된 경우에는 실제 보증금 수령일수를 반영합니다. 보증금 증액, 일부 반환, 계약 갱신이 있었다면 기간별 보증금 잔액을 나눠 계산합니다.
월세 수입과 과세 기준 구분
2주택 이상 보유자의 월세 수입은 주택임대소득 과세 대상입니다. 1주택자도 기준시가 12억 원 초과 주택에서 월세를 받으면 월세 수입에 대한 과세 대상이 됩니다.
전세보증금 과세는 보유 주택 수와 보증금 합계액을 기준으로 판단하며, 월세 과세와 적용 구조가 다릅니다. 한 임대차계약에서 월세와 보증금을 함께 받는 경우에는 월세 수입과 보증금 산출액이 모두 수입금액에 반영될 수 있습니다.
| 수입 형태 | 주요 판정 기준 | 수입금액 반영 방식 |
|---|---|---|
| 월세 | 2주택 이상 또는 고가주택 1주택 | 실제 수령 월세 |
| 전세보증금 | 3주택 이상 또는 고가주택 2채 이상 | 법정 산식에 따른 계산액 |
| 월세보증금 | 보증금 합계 3억 원 초과 여부 | 보증금 산식에 포함 가능 |
연간 주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 2,000만 원을 초과하면 다른 종합소득과 합산해 누진세율을 적용받습니다.
분리과세를 선택한 경우 수입금액에서 필요경비와 기본공제를 차감한 과세표준에 14% 세율을 적용합니다. 산출된 소득세에는 지방소득세가 별도로 부과됩니다.
2027년 종합소득세 신고 자료
2026년 귀속 주택임대소득은 2027년 5월 종합소득세 신고 기간에 신고합니다. 임대사업자 등록 여부와 관계없이 과세 요건에 해당하는 임대인은 수입금액을 신고 대상에 포함합니다.
홈택스에서는 종합소득세 신고 메뉴에서 사업소득 중 주택임대업 수입을 입력합니다. 분리과세를 선택한 경우 주택임대 분리과세 신고서를 사용하며, 다른 사업소득이나 근로소득이 있으면 일반 신고서에서 합산 신고가 이뤄질 수 있습니다.
- 주택별 기준시가 자료
- 임대차계약서 사본
- 보증금 입금 및 반환 내역
- 월세 수령 내역
- 임대기간별 보증금 변동 자료
- 수선비 및 대출이자 증빙
보증금 합계와 계약기간을 잘못 입력하면 수입금액 산출 오류가 생길 수 있습니다. 계약 갱신으로 보증금이 오른 경우, 중도 반환이 발생한 경우, 공동임대 주택이 있는 경우에는 계약별·기간별 자료 구분이 필요합니다.
신고기한 후 누락 사실이 확인되면 수정신고 또는 기한후신고 절차가 적용됩니다. 납부세액이 발생한 경우에는 납부지연가산세가 추가될 수 있습니다.
고가주택 보증금 과세 점검 항목
고가주택 2채 이상 보유자의 경우 2026년 임대차계약부터 보증금 과세 구조가 달라집니다. 기준시가 12억 원 초과 여부와 보증금 3억 원 초과 여부를 계약 체결 전후로 구분해 기록할 필요가 있습니다.
전세 계약만 체결한 임대인도 보증금 계산 대상이 될 수 있으므로 월세 수입 유무만으로 신고 대상 여부를 판단하기 어렵습니다. 간주임대료는 실제 입금된 월세와 별도로 계산되는 주택임대소득 수입금액입니다.
- 종합소득세신고대상 2026년 신고기준과 대상자 정리
- 주택임대소득계산 분리과세 기준과 간주임대료 계산법
- 전세보증금과세 2026 간주임대료 기준 정리
- 종합소득세납부기한 2026년 신고 납부일정 총정리
고가주택 보증금 과세 질문과 답변
Q. 기준시가 12억 원인 주택 2채를 보유하면 신설 기준이 적용됩니까?
적용되지 않습니다. 고가주택 기준은 기준시가 12억 원 초과이므로, 각 주택의 기준시가가 12억 원을 초과해야 합니다. 12억 원 정액 주택은 해당 요건에서 제외됩니다.
Q. 고가주택 2채 중 1채만 전세로 임대해도 보증금 과세 대상이 됩니까?
고가주택 2채 이상 보유 요건과 보증금 합계 3억 원 초과 요건을 충족하면 과세 검토 대상입니다. 실제 수입금액은 임대한 주택에서 받은 전세금과 임대보증금을 기준으로 계산합니다.
Q. 부부가 각각 고가주택 1채씩 보유한 경우에도 해당합니까?
주택임대소득의 주택 수 계산에서는 배우자 보유 주택을 합산합니다. 각 주택이 기준시가 12억 원을 초과하고 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 신설 요건이 적용될 수 있습니다.
Q. 2026년에 받은 전세보증금은 언제 신고합니까?
2026년 귀속 수입금액으로 계산해 2027년 5월 종합소득세 신고 기간에 신고합니다. 계약기간이 연도를 걸치면 2026년 해당 임대일수만 반영합니다.
2026년 고가주택 2채 이상 보유자는 기준시가, 배우자 합산 주택 수, 보증금 합계, 계약기간을 기준으로 간주임대료 해당 여부를 산정합니다. 보증금 변동 내역과 임대차계약서는 2027년 5월 신고 시점까지 보관 대상입니다.